افزایش معاملات ملکی در حاشیه‌ی کلان شهرها به دلیل افزایش افسارگسیخته قیمت

ملک‌رادار به‌عنوان سامانه‌ای برای بررسی آگهی‌های ملکی ثبت شده در پلتفرم‌های مختلف از قبیل سرویس‌های مختلفی چون دیوار، شیپور، آی‌هوم، دلتا، آلونک و حتی روزنامه‌هایی چون همشهری، اطلاعات جالب توجهی را در قالب گزارش‌های فصلی ارائه می‌کند. جدیدترین گزارش فصلی این سرویس مربوط به سه‌ماهه‌ی چهارم سال گذشته‌ی شمسی است که اطلاعات جالب توجهی را نیز در خود جای داده است. 

آمارها نشان از این دارد طی سه‌ماهه‌ی منتهی به سال جدید شمسی بیش از ۲/۷ میلیون آگهی ثبت شده که نزدیک به ۱.۹ میلیون از این تعداد متعلق به آگهی‌های فروش بوده است. بررسی میزان آگهی‌های ثبت شده از ابتدای تابستان سال ۹۸ تا پایان سال گویای این موضوع است که بازار مسکن طی فصل زمستان کم و بیش رونق گرفته است؛ این موضوع برگرفته از افزایش آگهی‌ها طی فصل زمستان است، هرچند بررسی تعداد معاملات انجام شده نیز بر خروج نسبی بازار مسکن از رکود صحه می‌گذارد. شاید تنها عامل بازدارنده برای رونق هرچه بیشتر بازار مسکن را باید ویروس کرونا معرفی کرد. شیوع ویروس کرونا باعث شده تا از ابتدای اسفندماه شاهد کاهش آگهی‌ها و متعاقب آن کاهش معاملات در بازار مسکن باشیم، هر چند این موضوع باعث توقف افزایش قیمت مسکن نشده و حتی در دوران اجرای قرنطینه و تعطیلات نوروز نیز شاهد بالا رفتن قیمت‌ها بودیم. به‌نظر می‌رسد رونق بازار بورس در کشور با رونق بازار املاک که احتمالا به دلیل جابجایی سرمایه‌ها است، بی ارتباط نباشد. 

یکی دیگر از نقاط جالب توجه در مورد آگهی‌های ملکی، پیشی گرفتن آگهی‌های مربوط به فروش ملک در حاشیه‌ی شهرها است. تهران به‌عنوان پایتخت کشور و شهری که از نظر مسکن گران‌ترین شهر در کشور شناخته می‌شود، شاهد تغییر عادت مردم به خرید ملک در حاشیه این شهر است. بدون شک اصلی‌ترین دلیل این تغییر عادت را باید در گرانی بی‌حدوحصر ملک جست‌وجو کرد. البته پس از حومه‌ی شهر تهران، مناطق یک، دو و سه که جزو مناطق اعیان‌نشین شهر به شمار می‌روند، همچنان از رونق خوبی برخوردار هستند. رونق در این مناطق را می‌توان ناشی از دو دلیل خواند: تمکن مالی متقاضیان این مناطق و پربازده‌بودن سرمایه‌گذاری در این مناطق. براساس گزارش ملک‌رادار، قیمت هر متر مربع از گران‌ترین ملک در منطقه‌ی یک ۵۶/۶ میلیون ثبت شده است. ارزان‌ترین ملک در تهران نیز با قیمت ۷.۲ میلیون به ازای هر مترمربع معامله شده است. 

ملک رادار پیش‌بینی کرده که قیمت هر مترمربع از ارزان‌ترین مناطق در شهر تهران به ۱۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت، این در حالی است که قیمت هر مترمربع مسکن در گران‌ترین مناطق اغلب کلان شهرهای کشور به ۱۰ میلیون تومان نیز نمی‌رسد. 

نکته‌ای که در مورد گزارش ملک‌رادار قابل اشاره است، محاسبه‌ی نسبت قیمت رهن به قیمت خرید در نقاط مختلف است. براساس تعریف ملک‌رادار، باید قیمت اجاره را در ۳۰ ضرب کرد و عدد حاصل را به قیمت رهن پرداختی اضافه کرد. عدد حاصل از تقسیم این میزان بر قیمت خرید نسبت رهن به خرید را به دست می‌دهد. اگر این نسبت بالا باشد نشان از این دارد که ملک مورد نظر ارزش رهن بالایی دارد. نکته‌ی جالب در مورد نسبت رهن به خرید، پایین بودن این نسبت برای ملک‌هایی است که اغلب ارزش بالایی دارند. برای مثال نسبت رهن به خرید در منطقه‌ی یک تهران برای املاک مسکونی ۱۰ درصد است، حال آنکه این نسبت برای ملک‌های تجاری در مناطق ۱ تا ۶ بالاتر از ملک‌های مسکونی است. 

از میان پلتفرم‌های فعال در حوزه‌ی انتشار آگهی‌های مسکن دیوار همچنان با در اختیار داشتن ۶۷.۳ درصد از بازار روند رو به رشد خود را ادامه می‌دهد، درحالی‌که شیپور به‌عنوان نزدیک‌ترین رقیب روندی نزولی را همچنان ادامه می‌دهد. نکته‌ی جالب توجه در این بین، دو برابر شدن سهم روزنامه‌ی همشهری است که روزگاری بازار آگهی را در دست داشت. 

باید دید که وضعیت بازار املاک در بهار سال جاری به چه شکل خواهد بود؟ تأثیر بازار بورس و انتقال نقدینگی به این حوزه چه سرنوشتی را برای بازار مسکن رقم می‌زند؟ نظر شما در این خصوص چیست؟

عکس اصلی از وب‌سایت فرزاد دلیری