ویلاهای چند صد میلیون دلاری که چراگاه گاوها شدند: داخل شهرهای ارواح چین چه می‌گذرد؟

در حومه‌ی شهر صنعتی «شنیانگ» در شمال‌شرق چین، گاوها بی‌خیال میان ۲۶۰ ویلای لوکس اروپایی قدم می‌زنند؛ خانه‌هایی که تا به امروز ساکنی نداشته‌اند. جاده‌هایی که روزی برای فراری و بنتلی طراحی شده بودند، امروز به باغچه‌ها و مزرعه‌های کوچک سبزیجات کشاورزان محلی تبدیل شده‌اند.

داخل عمارت‌ها، لایه‌ای از خاک و غبار روی زمین و لوازم خانگی بلااستفاده و اروپایی، حس متناقضی را القا می‌کند. این «عمارت‌های مهمان دولتی» با بودجه‌ای ۲۳۸ میلیون‌دلاری ساخته شدند تا محل استراحت نخبگان حزب باشند. اما پروژه‌ای که در سال ۲۰۱۰ آغاز شد، کمتر از دو سال بعد متوقف ماند و حالا در قالب مجموعه‌ی نیمه‌کاره‌ی لوکسی نظرها را جلب می‌کند که باغ‌هایش چراگاه گاوهاست.

اگر این تصویر را قابی سوررئال می‌دانید باید به چند صد کیلومتر آن‌سوتر نیز نگاهی کنید: در نزدیکی شانگهای، شهرک «تیمز تاون» به‌طرز عجیبی فضای لندن را تداعی می‌کند: خانه‌های تودور، کلیساهای گوتیک، خیابان‌های سنگفرش و کیوسک‌های تلفن قرمز. حتی مجسمه‌های چرچیل و شکسپیر هم به صف ایستاده‌اند تا از خیابان‌های خالی نگهبانی دهند.

این پروژه‌ی ۷۰۰ میلیون‌دلاری برای ده‌هزار نفر ساخته شد، اما امروز کمتر از یک‌چهارم ظرفیتش ساکن دارد. پررونق‌ترین کسب‌وکار آنجا عکاسی عروسی است؛ زوج‌ها می‌آیند تا در قلب چین، ماه‌عسل اروپایی‌شان را شبیه‌سازی کنند.

و این جنون محدود به چند نمونه نیست. در شمال شرقی چین، منطقه‌ی مالی یوجیاپو در شهر تیانجین، قرار بود با ۳۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری «منهتن چین» باشد: برج‌هایی که از آسمان‌خراش‌های نیویورک کپی شده‌اند. حالا سه‌چهارم فضای اداری آن خالی مانده و پروژه‌هایی مانند مرکز خرید عظیم و سینمای آی‌مکس برای همیشه تعطیل شده‌اند.

اما شاید هیچ‌چیز به اندازه‌ی «شهر گردشگری فرهنگی اورگراند» نماد این جاه‌طلبی شکست‌خورده نباشد: پارکی موضوعی با تم افسانه‌ای به مساحت ۲۶۳ هکتار که می‌خواست دیزنی‌لند شانگهای را به چالش بکشد؛ یکی از ۱۵ پروژه‌ی مشابهی که در نهایت همراه با ورشکستگی اورگراند در ۲۰۲۱، با بدهی ۳۰۰ میلیارددلاری به خاک نشست.

امروز تصاویر هوایی قلعه‌های افسانه‌ای این پارک را نشان می‌دهد که آرام‌آرام زیر سایه‌ی طبیعت فرومی‌روند. واقعیت این است که در چین می‌توان صدها کیلومتر رانندگی کرد و به شهرهایی رسید که هیچ اثری از حیات ندارند. برآوردها از ۶۵ تا ۸۰ میلیون خانه‌ی خالی سخن می‌گویند؛ به اندازه‌ی کافی برای اسکان کل جمعیت آلمان.

هرچند پشت این اعداد سرگیجه‌آور و تصاویر باورنکردنی، سرگذشت انسان‌هایی واقعی را می‌بینیم که رؤیای خانه‌دار شدنشان در سیستمی معیوب گرفتار شد. داستانی که نشان می‌دهد وقتی خانه به‌جای اینکه سرپناه مردم باشد، به ابزار سفته‌بازی مالی تبدیل می‌شود، چه فاجعه‌ای رخ می‌دهد.

سال ۲۰۱۵ «چن»، مردی در اواسط دهه‌ی ۳۰ زندگی‌اش از «شنیانگ»، همان کاری را کرد که میلیون‌ها جوان چینی دیگر انجام می‌دهند: تمام پس‌انداز زندگی خود و پولی را که از والدینش قرض کرده بود، روی پیش‌خرید یک آپارتمان گذاشت.

یک دهه گذشته و آپارتمان چن هنوز فقط روی کاغذ وجود دارد. شرکت سازنده پول‌ها را گرفت، پروژه را آغاز کرد، اما در نیمه‌ی راه نقدینگی تمام شد و پروژه ناتمام ماند. حالا او در برزخی غیرقابل‌تصور گیر افتاده و باید هر ماه قسط وام ساختمانی را بپردازد که وضعیت تکمیل آن مشخص نیست.

برآورد می‌شود حدود ۲۰ میلیون نفر در سراسر چین هنوز وام مسکن خانه‌هایی را می‌پردازند که نیمه‌کاره رها شده‌اند. داستان «خانم شو» حتی تراژیک‌تر به نظر می‌رسد: زنی ۵۵ساله که چون هیچ گزینه‌ی دیگری نداشت، ناچار شد به آپارتمان نیمه‌تمامش اسباب‌کشی کند. خانه‌ای که به‌جای پریز برق، حفره‌های خالی روی دیوار دارد؛ بدون گاز، بدون آب لوله‌کشی. هر روز چندین بطری آب را از یک شلنگ در حیاط پر می‌کند و با زحمت از پله‌ها بالا می‌برد.

این داستان‌ها چهره‌ی انسانی بحرانی هستند که صرفاً اقتصادی نیست: الویس فن، برنامه‌نویس ۲۷ساله، برنامه‌ی ازدواجش را بی‌سرانجام می‌بیند، زیرا خانواده‌ی دختر شرط گذاشته‌اند که بدون داشتن خانه، خبری از ازدواج نیست. اما حقوق او حتی کفاف پیش‌پرداخت یک آپارتمان را هم نمی‌دهد. الویس ناچار به سراغ والدینش رفته و آن‌ها حالا برای تضمین آینده‌ی پسرشان باید خانه‌ی خودشان را بفروشند.

این فشار اجتماعی که ریشه‌های تاریخی‌اش را در ادامه بررسی می‌کنیم، میلیون‌ها جوان را به چرخه‌ای بی‌پایان از بدهی و ناامیدی کشاند. چگونه سیستم شهرسازی چین به اینجا رسید و چه سیاست‌هایی باعث شدند این کشور هم‌زمان با مازاد و کمبود مسکن دست‌به‌گریبان شود؟

پدیده‌ای که امروز بانام شهرهای اشباح چینی (Chinese Phantom Cities) شناخته می‌شود، نتیجه‌ی تصمیم‌هایی است که دهه‌ها پیش گرفته شد؛ تصمیم‌هایی که مالیات، زمین و فرهنگ خانه‌داری را درهم گره زد و به فاجعه انجامید.

راه‌حل پر کردن خلأ مالی؛ واگذاری زمین بود. در چین، تمام زمین‌ها رسماً متعلق به دولت است، اما می‌توان آن را برای دوره‌های زمانی مشخص به شرکت‌های خصوصی اجاره داد. دولت‌های محلی مسئول این واگذاری‌ها بودند و ۱۰۰ درصد عواید آن را برای خود نگه می‌داشتند.

به‌این‌ترتیب کار به معادله‌ای ساده اما خطرناک رسید: هرچه محلات زمین بیشتری را با قیمت بالاتر می‌فروختند، پول بیشتری به دست می‌آوردند. تا اوایل دهه‌ی ۲۰۰۰، فروش و اجاره‌ی زمین به منبع اصلی بودجه‌ی محلی تبدیل شد و در بسیاری مناطق ۶۰ تا ۸۰ درصد درآمد شهرداری‌ها را تأمین می‌کرد.

برای به حداکثر رساندن این جریان نقدی، مقامات انگیزه‌ی قوی‌ای برای بالابردن ارزش زمین‌ها داشتند، اغلب از طریق پروژه‌های زیربنایی بزرگ، صرف‌نظر از نیاز واقعی به آن‌ها. یک قطعه زمین با یک مرکز خرید و مدرسه، ذاتاً ارزشمندتر از یک زمین خالی بود، حتی اگر هیچ‌کس از آن مرکز خرید و مدرسه استفاده نمی‌کرد.

حالا مقامات جاه‌طلب ساخت‌وساز را راه‌حل جادویی خود می‌دیدند. هر جاده‌ای که آسفالت می‌شد، هر آپارتمانی که بالا می‌رفت و هر مرکز خریدی که ساخته می‌شد، مستقیماً آمار GDP را افزایش می‌داد. اینکه آیا کسی واقعاً از این ساختمان‌ها استفاده می‌کرد یا نه، اصلاً اهمیتی نداشت. در عمل کشور ساخت‌وساز را با رفاه اشتباه گرفته بود، با این شعار که «بساز، مشتری پیدا می‌شود.»

از طرف دیگر سیاست‌های اقتصادی دولت نیز مردم را به سمت سرمایه‌گذاری در ملک سوق داد. کنترل شدید سرمایه و نرخ بهره‌ی بسیار پایین، سرمایه‌گذاری‌های جایگزین را دشوار یا غیرسودآور می‌کرد.

بازار سهام داخلی، که تحت سلطه‌ی شرکت‌های دولتی است، به‌سختی با تورم همگام بود و حساب‌های پس‌انداز هم بازدهی خاصی نداشتند. پس چه چیزی باقی می‌ماند؟ ملک. املاک و مستغلات به تنها گزینه‌ی مناسب برای شهروندان چینی به‌حساب می‌آمد که روی کاغذ، سودی برای سرمایه‌ی آن‌ها به همراه می‌آورد.

تا سال ۲۰۲۰، ۷۰ درصد از ثروت خانوارهای چینی در املاک و مستغلات تعریف می‌شد. خانواده‌ها فقط برای زندگی خانه نمی‌خریدند؛ آن‌ها اغلب املاک دوم و سوم را می‌خریدند و مانند سهام، آن‌ها را برای بلندمدت نگه می‌داشتند.

اگر سیاست‌های مالی و جاه‌طلبی مقامات برای ساختن یک حباب کافی نبود، فرهنگ و جمعیت‌شناسی چین این آتش را شعله‌ورتر کرد. در سنت چینی، خانه داشتن تقریباً پیش‌شرط ازدواج است. مردان جوان برای جلب رضایت خانواده‌ی همسر آینده، باید ثابت کنند که صاحب‌خانه‌اند. این فشار فرهنگی در برخورد با بحران دموگرافیگ چین شدت گرفت: میراث تلخ «سیاست تک‌فرزندی».

باتوجه‌به ترجیح سنتی گسترده برای داشتن پسر به‌منظور ادامه‌ی نسل، به‌ویژه اگر خانواده‌ها فقط می‌توانستند یک فرزند داشته باشند، انجام سونوگرافی برای تعیین جنسیت جنین رواج بیشتری یافت. در این میان گروهی نیز ترجیح می‌دادند جنین دختر را سقط کنند.

جمعیت‌شناسان تخمین می‌زنند که بین سال‌های ۱۹۸۰ تا ۲۰۱۰، حدود ۲۳ میلیون دختر به دلیل سقط‌جنین انتخابی و نوزادکشی دختران، از جمعیت چین «مفقود» شدند.

نتیجه‌ی انتخاب‌های تلخ دیروز در چالش‌های امروز دیده می‌شود: چین اکنون حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون مرد بیشتر از زن دارد. برای میلیون‌ها مرد، به‌ویژه در روستاها، این یعنی ریاضی ساده‌ی زندگی: یا نمی‌توانند همسری پیدا کنند یا باید وارد رقابتی شدید شوند.

در یک نمونه «یول جین» در روستایی زندگی می‌کند که جمعیتش کمتر از ۳۰۰ نفر است. از همین تعداد اندک، ۶۸ نفر مردان مجردی هستند که مثل او هیچ شانسی برای ازدواج ندارند. یول، برخلاف الویسِ شهرنشین، نه پشتوانه‌ی مالی خانواده‌اش را دارد و نه تحصیلاتی که راهی برای رهایی از روستای کشاورزی‌اش باز کند.

او حالا در ۳۳ سالگی به این واقعیت تن داده که هرگز ازدواج نخواهد کرد. در جامعه‌ای که ازدواج و خانه‌دار بودن به‌هم گره‌خورده‌اند، نبود توازن جنسیتی باعث می‌شود خانواده‌ها برای خرید ملک از هیچ تلاشی فروگذار نکنند. در واقع بازار املاک چین تنها با سفته‌بازی سرمایه‌گذاران شعله‌ور نشد؛ سوخت اصلی‌اش از دل همین استیصال جمعیتی بیرون آمد.

تا سال ۲۰۱۰، بخش املاک و مستغلات چین به هیولایی تبدیل شده بود که دولت هم دیگر توان مهارش را نداشت. این بخش همراه با صنایع وابسته‌اش، ۲۵ تا ۳۰ درصد تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل می‌داد. ساخت‌وساز ده‌ها میلیون نفر را سر کار نگه داشته بود و فولاد، سیمان و مصالح ساختمانی در شمار بزرگ‌ترین بخش‌های صنعتی چین شناخته می‌شدند.

برای درک این مقیاس کافی است بدانید که چین تنها بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۳ بیشتر بتن مصرف کرد تا ایالات متحده در کل قرن بیستم.

اما هیچ حبابی تا ابد دوام نمی‌آورد. سقوط اورگراند، غول املاک چین، در سال ۲۰۲۱ این حقیقت را برملا کرد. این شرکت با بیش از ۳۰۰ میلیارد دلار بدهی، رقمی بزرگ‌تر از اقتصاد بسیاری کشورها، ورشکست شد و بیش از ۸۰۰ هزار خانه‌ی پیش‌فروش‌شده نیمه‌کاره رها شدند. خانواده‌هایی که سپرده‌هایشان حاصل یک‌عمر کار یا قرض از خویشاوندان بود، ناگهان با دیوارهای ناتمام و رؤیاهای بربادرفته تنها ماندند.

این سیستم تا زمانی که قیمت ملک به طور مداوم در حال افزایش بود، خریداران جدید در صف بودند و نرخ بهره پایین باقی می‌ماند، کاملاً جواب می‌داد. وقتی همه‌ی این‌ها متوقف شد، طرح به‌گونه‌ای فروریخت که بحران مسکن ۲۰۰۸ آمریکا در مقایسه با آن کوچک به نظر می‌رسد.

۱۸ ماه پس از سقوط اورگراند؛ «کانتری گاردن»، دومین بازیگر بزرگ عرصه ساخت‌وساز؛ نشانه‌های بحران را بروز داد. اعتبار بسیاری از شرکت‌های بزرگ دیگر کاهش یافت و استقراض آینده را برایشان گران‌تر کرد.

با آغاز سقوط بازار مسکن در سال ۲۰۲۱، مقامات پکن ابتدا ابعاد واقعی بحران را دست‌کم گرفتند. آن‌ها با اقدامات محدودی مانند حمایت هدفمند برای تکمیل خانه‌های پیش‌فروش‌شده و چند کاهش نرخ بهره، سعی در مهار بحران داشتند؛ اما این مُسکن‌ها کارگر نیفتاد.

ماه می سال ۲۰۲۴، دولت چین پذیرفت که رویکرد تدریجی دیگر جواب نمی‌دهد. وضعیت از یک شکست موضعی به تهدیدی جدی برای اقتصاد ملی بدل شده بود. در پاسخ، پکن از طرحی رونمایی کرد که رسانه‌های دولتی آن را «اقدام نجات تاریخی» خواندند: تخصیص ۴۲ میلیارد دلار از سوی بانک مرکزی به شرکت‌های دولتی تا واحدهای فروش‌نرفته را خریداری و به مسکن ارزان‌قیمت تبدیل کنند.

منطق این رویکرد مشخص بود: پاک‌کردن موجودی انبار، راه‌اندازی مجدد بازار ملک و جلوگیری از فروپاشی صنعت عظیم ساخت‌وساز.

حتی تکمیل واحدهایی که قبلاً پیش‌فروش شده‌اند به ۵۵۳ میلیارد دلار نیاز دارد؛ یعنی بیش از ۱۰ برابر بودجه‌ای که پکن برای این مشکل کنار گذاشته است.

حالا دولت چین دوراهی دشواری پیش روی خود می‌بیند: از طرفی نمی‌خواهد با نجات کامل شرکت‌های خصوصی آن‌ها را به ریسک‌پذیری بیش از حد تشویق کند. از طرف دیگر رهاکردن این صنعت در مرز فروپاشی، می‌تواند موجی از ناآرامی اجتماعی به راه بیندازد.

مقامات که دیگر جایی برای مانور نداشتند به راه‌حل‌های مستقیم‌تری متوسل شده‌اند. نمونه‌ی روشن آن، شهر کانگباشی است؛ شهری که سال‌ها نماد «شهر ارواح» چین بود و سرانجام جمعیت آن از ۳۰ هزار نفر به ۱۲۶ افزایش یافت، اما نه به‌طور طبیعی: دولت مدارس طراز اول را به‌اجبار به این شهر منتقل کرد و سپس دانش‌آموزان، معلمان و کارکنان را مجبور به جابه‌جایی نمود.

بااین‌وجود، کانگباشی هنوز فاصله‌ی زیادی با هدف اولیه‌ی یک‌میلیون‌نفری دارد. جابه‌جایی اجباری، مستقیم‌ترین مداخله دولت در حل مشکل شهرهای اشباح محسوب می‌شود و به‌این‌ترتیب، شعار قدیمی «بساز، مشتری خواهد آمد» جای خود را به نسخه‌ی جدیدی می‌دهد: «بساز و سپس مردم را مجبور به آمدن کن.»

بسیاری از پروژه‌های عمرانی چین سرنوشتی متفاوت از آنچه طراحانشان انتظار داشتند پیدا کردند. «تیمز تاون» همچنان به‌عنوان یک پس‌زمینه برای عکس‌های عروسی باقی‌مانده و برج‌های مسکونی در شنیانگ آرام‌آرام در حال فروپاشی‌اند.

روند جمعیتی کشور آینده‌ای تیره را رقم می‌زند: باتوجه‌به کاهش نرخ تولد و پیری جمعیت بعید به نظر می‌رسد این شهرهای خالی از سکنه به فضاهایی پررونق تبدیل شوند. آن‌ها به‌جای زندگی، تنها به یادگاری از دورانی تبدیل شده‌اند که سیاست‌گذاران باور داشتند ساخت‌وساز بی‌وقفه می‌تواند همه مشکلات را حل کند.

نکته‌ای که کمتر موردبحث قرار می‌گیرد، هزینه‌های پنهان نگهداری این پروژه‌هاست. ساختمان‌های متروکه بسیار گران‌تر از واحدهای مسکونی فعال نگهداری می‌شوند. در برج‌های خالی، یک لوله‌ی یخ‌زده ممکن است هفته‌ها یا ماه‌ها بدون اینکه کسی متوجه شود، کل ساختمان را دچار آب‌گرفتگی کند.

استفاده از مصالح ارزان‌قیمت و عمر مفید حدود سه دهه‌ای ساختمان‌ها، سرعت این فروپاشی را بیشتر می‌کند. در نتیجه املاکی که در اصطلاح عمومی با نام «rotten tail buildings» شناخته می‌شوند در بسیاری از این مناطق به چشم می‌خورند.

این بحران، بنیان یکی از ستون‌های اصلی قرارداد اجتماعی چین را ازهم‌گسسته است. میلیون‌ها خانواده به امید تضمین آینده‌شان، سرمایه زندگی را صرف خرید خانه کردند و حالا با دارایی‌هایی روبه‌رو هستند که ارزش چندانی ندارد. تحرک اجتماعی، که وعده‌ی اصلی معجزه‌ی اقتصادی چین بود، برای میلیون‌ها نفر چیزی جز توهم نیست.

شاید متناقض‌ترین بخش ماجرا همین باشد: چین میلیون‌ها واحد مسکونی ساخته که توان پرکردنشان را ندارد، ولی میلیون‌ها شهروند هنوز از داشتن خانه محروم‌اند. در پکن، یک جوان مجبور است ۸۰ درصد درآمدش را برای اجاره یک اتاق کوچک پرداخت کند، درحالی‌که برج‌های لوکس در همان نزدیکی خالی ایستاده‌اند.