طرح «خانهریز» که شهرداری تهران از آن رونمایی کرده، بحث تازهای را در بازار مسکن باز کرده است؛ بحثی که از یکسو بر تولید واحدهای جدید تکیه دارد و از سوی دیگر، درباره توان واقعی آن برای خانهدار کردن مردم تردیدهای جدی مطرح میشود.
در طرح «خانهریز»، که از روز ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ در شهرداری تهران شروع شد، شهروندان میتوانند بهصورت آنلاین سهمهای کوچک از یک پروژه ساختمانی در محله کاشانی تهران خریداری کنند و با پیشرفت پروژه و افزایش قیمت مسکن، از رشد ارزش سهم خود بهرهمند شوند.
به گزارش ایسنا، حسن محتشم، عضو هیأتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، میگوید تجربههای گذشته نشان داده که ورود نهادهای شهری به ساختوساز، لزوما به افزایش محسوس عرضه یا کنترل بازار منجر نشده است. او طرح «خانهریز» را نمونهای از ایدههایی میداند که شاید در مقیاس محدود به تولید مسکن کمک کنند، اما از نگاه او فاصله زیادی با خانهدار شدن واقعی دارند.
معرفی یک طرح با عنوانی عامهپسند و فروش بخشهای بسیار خرد از یک ملک، معادل تملک مسکن برای متقاضی نیست با تعداد محدودی واحد تولیدی پر شود.
محتشم با اشاره به تجربه بورس مسکن و فروش متری، تاکید کرد: «حتی اگر شهرداری هم در این مسیر حضور داشته، خروجی قابل اتکایی برای مردم دیده نشده است.» به گفته او، معرفی یک طرح با عنوانی عامهپسند و فروش بخشهای بسیار خرد از یک ملک، معادل تملک مسکن برای متقاضی نیست.
تجربههای قبلی و مسالهای که حل نشد
عضو هیأتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران یادآوری کرد: «فروش متری مسکن پیشتر هم اجرا شده بود. در آن دوره، خرید یک یا دو مترمربع نیز به تملک مسکن برای متقاضیان منتهی نشد. فروش سانتیمتری دارایی فقط شکل تازهای از همان ایده قدیمی است و بعید به نظر میرسد گرهی از مشکل اصلی باز کند.»
او راهحل را در هماهنگی دستگاههای دولتی و تعریف مدلهایی میبیند که مردم را به یک واحد واقعی نزدیک کند؛ مدلی که در آن یا اجارهبها کمتر شود یا بهای تمامشده خانه بهصورت اقساطی پرداخت شود. محتشم میگوید هدف باید دسترسی به سرپناه باشد، نه معامله روی قطعات ریز از یک ملک.
شکاف بزرگ میان تولید محدود و کسری میلیونی
محتشم در ادامه به ابعاد بحران مسکن اشاره میکند و گفت:« اگر طرح «خانهریز» باعث افزایش تولید شود، باید دید آیا این تولید با نیاز سالانه یک میلیون واحد همخوانی دارد یا نه. به گفته او، در حال حاضر حدود ۶ میلیون واحد کسری مسکن وجود دارد تا بازار به نقطه سربهسر برسد.»
او یادآور میشود که در میانه دهه ۹۰، همزمان با رونمایی از طرح جامع مسکن، برآوردها از کسری ۱۰ میلیون واحد حکایت داشت. برآوردهای جدید وزارت راه و شهرسازی برای سال ۱۴۰۵ این رقم را به ۶ میلیون واحد رسانده، اما همچنان فاصله میان نیاز و عرضه بسیار بزرگتر از آن است که با تعداد محدودی واحد تولیدی پر شود.
او همچنین به طرح مسکن استیجاری وزارت راه و شهرسازی اشاره میکند. به گفته محتشم، در قالب طرح «استیجار عمومی» قرار بود ۱۰ هزار واحد خریداری شود و هرچند گفته میشود حدود ۵۰ درصد آن تهیه شده، هنوز روشن نیست چه تعداد از این واحدها عملا در اختیار مستاجران قرار گرفته است. در مقایسه با کسری چندمیلیونی بازار، چنین رقمی بسیار محدود به نظر میرسد.
سابقه ورود شهرداری و مسئله شفافیت
محتشم میگوید شهرداری تهران بارها تلاش کرده به حوزه ساخت مسکن وارد شود، اما نتیجهای که بهطور ملموس دیده شود، گزارش نشده است. او به نمونهای از طرح «نهضت ملی مسکن» اشاره میکند و میگوید شهرداری در مقطعی ادعا کرد سالانه ۱۸۰ هزار واحد میسازد و تفاهمنامههایی نیز امضا شد، اما همهچیز در حد کاغذ باقی ماند و واحدی که تحویل مردم شود، مشاهده نشد.
او گفت: «درباره «خانهریز» نیز پرسشهای مشابهی مطرح میشود؛ اینکه طرح با چه امکاناتی اجرا خواهد شد، پیمانکاران آن چه کسانی هستند، قیمتگذاری بر چه مبنایی انجام میشود و موعد تحویل چه زمانی است. نبود پاسخ روشن به این پرسشها، مهمترین نقطه ابهام در ارزیابی طرح به شمار میآید.»
نقدشوندگی، قیمت و مقایسه با طلا
محتشم برای توضیح نگرانی خود، مثالی عددی میزند. او بیان کرد: «اگر فردی ۱۶۰ میلیون تومان برای یک مترمربع بپردازد، از نظر ارزش دارایی، چیزی در حد حدود ۱۰ گرم طلا خریده است؛ با این تفاوت مهم که طلا نقدشوندگی بالایی دارد، اما سرعت تبدیل دارایی در طرح «خانهریز» هنوز روشن نیست.»
از نگاه او، همین مسئله نقدشوندگی میتواند تعیین کند که چنین طرحی بیشتر شبیه یک ابزار سرمایهگذاری است یا مسیری واقعی برای تامین سرپناه. تا وقتی پاسخ شفاف داده نشود، اعتماد عمومی نیز شکل نخواهد گرفت.
نقش زمین، بخش خصوصی و تعادل بازار
محتشم ادامه داد: «اگر شهرداری واقعا قصد ورود به بازار مسکن را داشته باشد، باید با مجموعه تولیدکنندگان و انبوهسازان حرفهای همکاری کند.» به باور او، شیوه عرضه زمین و مبنای قیمتگذاری میتواند نتیجه را تغییر دهد. اگر زمین با قیمت مناسب عرضه شود و تمرکز بر افزایش عرضه و تعادلبخشی به بازار باشد، مسیر متفاوتی شکل میگیرد.
او تاکید میکند که هر واحد مسکونی، در هر قالبی که وارد بازار شود، به سهم خود به تعادل کمک میکند. با این حال، به باور او، طرح «خانهریز» بدون شفافیت و بدون همکاری با بخش خصوصی، راهکار خانهدار شدن مردم نیست.
